| 作为一个松散的联邦制国家，阿拉伯联合酋长国虽然是个统一的国家，但是各酋长国的经济独立性相对较强。具体到房地产行业，阿联酋的联邦政府没有出台联邦层面的房地产法规范整个行业，而是由七国酋长国政府根据各自情况出台相应的房地产法（阿联酋除阿布扎比之外的其他六个酋长国的房地产法摘要，请参考附件一）。本世纪迪拜房地产市场的发展和开放从2000年开始的，目前已发展到相当的规模和一定的成熟度。相比之下，阿布扎比的房地产市场开发起步较晚（开始于2005年）,但是从房地产市场的发展的规模来看，表现出了后来者居上的势头。
阿布扎比在阿联酋的七个酋长国中，有诸多项第一：阿联酋拥有世界已探明石油储量的9.8%，天然气储量的4.6%，其中90%以上的油气储量在阿布扎比；阿联酋86%的领土面积（约6.7万平方公里）属于阿布扎比酋长国，其中包括200多个未经开发的天然岛屿；在各酋长国对阿联酋GDP的贡献中，阿布扎比占63%，远远超过位居第二的迪拜（26.5%），2006年阿布扎比人均GDP5.27万美元，位居世界前列。正是这些条件为阿布扎比房地产业的发展提供了广阔的空间。
一、阿布扎比住宅市场总体情况
(一) 阿布扎比房地产市场的规模
2005年可以看作是阿布扎比房地产市场的分水岭，此前的十年，阿布扎比基本上没有进行大规模的房地产建设，2005年随着一系列超大型开发项目的宣布、阿布扎比房地产法律出台以及当地大型房地产开发公司的创立，阿布扎比房地产市场显示出了一种后来者居上的势头。从2005年初到2007年1月，据粗略统计，阿布扎比已宣布的房地产项目总额达3800亿迪拉姆（约合1038亿美元，有关已宣布的主要房地产项目情况介绍请参考本文第三部分）。
2007年2月阿布扎比政府在其组织的“阿布扎比经济论坛”上宣布，阿布扎比未来五年各行业的项目投资总额预计将达9230亿迪拉姆（约合2521亿美元），其中房地产行业的投资总额将达5000亿迪拉姆（约合1366亿美元）。目前，阿布扎比已宣布的和计划开发的房地产项目投资总额近2500亿美元，这些投资主要用于天然岛屿开发、购物中心、住宅区及其配套设施的建设等方面。
阿布扎比政府目前在房地产项目的开发上，积极鼓励阿当地的私营企业、民间及外来资金投入房地产业，政府通过参股当地大型上市房地产企业、公私合营（PPP）、修建基础设施、开放房地产所有权等方式来吸引阿联酋当地和海外的资金投入房地产市场的开发。在上述2500亿美元的房地产开发项目中，相当数量的投资将来自在阿上市的大型房地产公司、当地和海湾的财团、以及海湾和国外看好阿布扎比房地产市场的投资者。阿布扎比房地产市场目前为当地、海湾以及西方的投资者看好主要是由于：
1、以石油美元和海外投资收益为支撑的阿布扎比经济发展前景为外界看好。阿联酋90%以上的油气储量都集中在阿布扎比，2006年阿布扎比GDP达3670亿迪拉姆（约合1003亿美元），其中油气行业对GDP的贡献占62%，人均GDP5.27万美元，居世界前列。2007年GDP预计将保持8.2%的发展速度。此外，替阿布扎比政府管理海外石油美元投资的机构——阿布扎比投资局，其管理的石油美元海外投资保守估计约有2500亿美元，该投资收益可以确保阿布扎比政府在国际油价走低的时候财政支出不受影响。
2、阿布扎比未来五年内计划在房地产、旅游、水电、油气、工业等领域的投资将达9230亿迪拉姆（约合2522亿美元），上述投资创造的就业机会以及加上阿本国人口增长的因素，阿布扎比的常住人口在未来十年内将达到200万人。
3、 目前阿布扎比房屋租赁市场供求严重失衡，市场对中低档住房的供应远远不能满足需求量，公寓和别墅的租金价格从2001年开始一路上升。据有关市场研究机构估计阿布扎比住房市场要到2009年底2010年初才能初步达到供求平衡。
4、阿布扎比作为一个前景看好，但是刚发展起来的房地产市场，其目前土地的购买价格远远低于世界其他大城市的价格水平，但是租金收益已经达到非常可观的水平。
(二) 阿布扎比住房市场的增值情况
阿布扎比从1998年开始基本上没有进行大规模的住房建设，目前阿布扎比的住房市场供求严重失衡，市场需求远远大于供给。据阿布扎比政府商业建筑局（哈立法住房委员会）统计，按照阿布扎比人口为130万计算（2005年人口普查数据），目前阿布扎比对住房的需求量是31500套住宅单位，而这其中70%的需求量要到2008年低或2009年初才能满足。同时据迪拜的投资顾问公司RSP 集团的分析，如果未来十年阿布扎比人口达到200万的话，那么住房市场将需要25万套住宅单位。
据阿布扎比工商会统计，从2001年-2005年期间，阿布扎比建筑楼公寓的租金价格上涨幅度在33%-80%之间，2006年据初步统计房租的上涨幅度在50%左右。2006年，据阿联酋经济部的统计，住房租金花费已经占普通家庭平均支出的36.3%。然而非官方的数据估计，住房租金大概占普通家庭收入的40%以上。2006年11月，阿布扎比政府也认识到房租价格上涨太快对整体经济发展不利，出台政策规定：从2007年开始，房租每年的上涨幅度不能超过原租金价格的7%，然而由于市场供求严重失衡，很多房东都想办法绕过法令，大幅度提高租金。目前，阿布扎比公寓住房年租金的价格如下：
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公寓类别
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新楼
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旧楼
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哈里发住房委员会管理的建筑楼*
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一居室
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70000
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60000
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25000-36000
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两居室
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90000
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80000
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36000-55000
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三居室
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130000
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110000
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42000-75000
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单位：迪拉姆(1美元=3.66迪拉姆)
来源：哈立法住房委员会(2007年2月)
*哈里发住房委员会是政府机构，其提供的公寓楼含有一定的政府补助。
(三) 市场竞争情况
据业内人士介绍，迪拜目前的房地产投资回报率在20%-30%之间，阿布扎比房地产开发起步相对晚，土地价格还处于较低的水平，但是其后续发展前景看好，房地产投资回报率应该高于迪拜，可能会达到30%-50%。因此，最近两年，很多看好阿布扎比房产市场的外国公司（西方、新加坡、日本、马来西亚等）根据自身优势和当地投资者或公司组成有限责任公司（L.L.C），进入阿房地产业的管理、咨询、中介、销售等方面。而在房地产投资、开发的领域，目前主要还是以当地的公司为主，但也有外国公司介入，这方面比较具有代表性的公司如Tamouh 投资公司(L.L.C)，该公司负责阿布扎比Reem岛60%的土地开发，公司由阿联酋当地的投资者和马来西亚的公司共同出资建立。值得注意的是，由于阿布扎比在未来几年需要投资开发的项目众多，其当地合格的工程承包商远远不能满足其开发需要。因此，在房地产项目的承包建设方面，我中资公司不论是从工程质量还是工程报价来说都具有很强的竞争力。从我商务处了解的信息看，当地已经有很多公司表现出了希望和我中资公司合作，共同承揽项目的愿望。
二、阿布扎比房地产投资法律法规
（一）开放前的房地产业
在阿布扎比有关房地产投资法律颁布以前 ，阿布扎比所有的土地都归阿布扎比酋长所有，土地不允许转让和买卖，即使是在阿联酋本国公民之间也不例外（继承除外）。本国人所需要的土地通过分配制度解决，大致程序为本国申请人向市政府提出申请，经阿布扎比酋长批准之后，从市政府免费获得分配的土地。外国人只能从阿本国公民和有关机构租赁房屋。商用和民用的房产建设都由专门的政府机构投资或提供贷款，然而这一情况从2005年开始改变。
（二）逐渐开放的阿布扎比房地产业
从2005年开始至今，阿布扎比酋长国政府为吸引外资投入阿房地产业，促进当地经济的建设和发展，先后通过了系列法律和修正法案，对外资进入阿布扎比房地产所有权的限制逐步放松。
1、阿布扎比酋长国2005年关于管理房地产注册的第3号法律
该法首次允许阿联酋公民可以在本国人之间买卖土地。其主要内容是规范阿布扎比的房地产登记和注册。法律规定在阿布扎比市政厅成立土地注册处，专门负责对房地产契约的创立、转让、注销进行登记注册的制度。该法律还进一步规定阿联酋本国人可以买卖市政府分配给他们的用于居住、商业、农业的土地(不包括用于工业的土地和从市政府租用的土地)，但条件是必须在土地分配满5年之后才能买卖。
2、阿布扎比酋长国2005年关于房地产所有权的第19号法律
该法对阿布扎比酋长国境内土地和房产的拥有、租赁及抵押做了具体规定，同时对阿联酋公民、海湾合作委员会国家公民以及非海湾合作委员会国家公民在阿布扎比拥有房地产方面的权益做了区分。其主要内容是阿联酋公民及他们全资拥有的法人在阿布扎比境内任何地方享有不动产的完全拥有权（the right to freehold ownership to property）。海合会国家的公民可以在政府指定的"投资区"(目前阿布扎比政府指定了两块投资区：Al reem岛以及Raha 海滩)内完全拥有土地（freehold land）。海湾合作委员会国家公民和非海湾合作委员会国家公民可以在投资区内享有房产的所有权，但该所有权不包括房产本身所在的土地。上述两个类别的公民可以获得99年的不动产使用和收益权，或者是50年的土地开发、建设权，这两种权益经双方同意可以再延长99年或50年。法律承认海合会国家的公民和非海合会国家公民在投资区内所拥有的房地产可以变卖、抵押、担保。
同时，该法律还允许不动产权的继承。在不动产持有人死亡时，该不动产权可以由其法律承认的继承人享有。在继承人不是阿联酋公民或海湾合作委员会公民，并且其对土地的所有权或房地产的权益不受法律承认时，该继承人必须变卖其权益，必要时可以通过法庭判决执行。
3、阿布扎比酋长国2007年关于对2005年第19号法律进行修订的第2号法律
该法案对2005年第19号关于房地产所有权的法律进行了修订，明确提出海湾合作委员会国家的自然人和他们全资拥有的法人可以在阿布扎比投资区内完全拥有房地产，并有权对他们所拥有的土地进行开发利用。非阿联酋籍公民及其法人可以在投资区内通过99年租赁协议或50年土地开发协议拥有房产（不包括房产所在的土地），并有权从所拥有的房产中获益。上述两种期限经双方同意可以顺延。拥有10以上房产或地产收益权的自然人或法人，可以不经地主同意就自由处置上述房地产（包括抵押），但地主必须取得租户的同意才能抵押地产。有关投资区内外房产和地产合同的具体细节将出台进一步的条例来规范。
(三) 房地产法律的具体实施规则和条例有待进一步完善
阿布扎比的房地产市场对外开放不到两年（从2005年8月颁布第19号法律开始），很多规范房地产交易市场的具体法规（比如房地产所有权转让的具体程序、抵押债券的注册、投资区的界定等方面）以及相关交易的收费标准都有待于有关政府机构来制定和解释。在这方面，迪拜作为先发展起来的房地产市场，有很多的具体做法和经验对阿布扎比相关政府机构都应该会是值得借鉴的。
值得注意的是，在阿房地产业从事经营活动，必须注册公司。而阿联酋现行“商业公司法”出于国民利益的考量，不允许100%外资公司（不包括来自海湾合作委员会国家的公司）的存在(自由区除外)，因此在阿布扎比房地产业（投资、开发、管理、维护等）开展经营活动的外资公司基本上采取有限责任公司（L.L.C）的形式（阿公司法规定：外方在此类公司里的持股比例不能超过49%）。
三、阿布扎比主要房地产开发企业及其开发项目
(一) 阿布扎比旅游开发与投资公司Tourism Development and Investment Co.
TDIC公司隶属于阿布扎比旅游局，其主席由阿布扎比旅游局局长谢赫.苏尔坦.本.塔和奴.阿勒纳赫杨兼任。该公司主要是负责管理阿布扎比旅游局的房地产开发，其目前负责开发的主要项目就是阿布扎比酋长国开发和发展的旗舰项目-----耗资270亿美元的saadiyat岛开发。
Saadiyat岛开发规划
阿布扎比政府计划在未来十年内把阿布扎比建设成为“具有阳光、沙滩自然环境，以天然、文化、运动为特色”的国际旅游观光胜地。而耗资270亿美元的saadiyat岛开发就是这一规划的重要布局之一。Saadiyat岛总面积27平方公里，有天然的红叶树林以及30公里长的海岸线。根据开发规划，该岛将建成具有观光旅游特色的文化区和能容纳15万人、具有各种配套设施的现代居住区。其中文化区的建设将包括一个表演艺术中心和四个不同特色博物馆：阿布扎比古根汉姆当代及现代艺术博物馆、古典艺术博物馆（阿布扎比罗浮宫）、阿联酋及波斯湾海事博物馆、以阿联酋民族文化遗产为特色的扎伊德国家博物馆。目前，阿布扎比政府已经和美国纽约古根海姆现代艺术博物馆以及法国罗浮宫国立美术博物馆达成了收藏艺术品租借展出的协议。整个saadiyat岛的开发建设预计2018年完成。
TDIC负责的其他房地产开发项目还包括：阿布扎比香格里拉酒店(Shangri La Hotel)、阿联酋珍珠海景度假区(Emirates Pearl)、阿布扎比东部红树林观光休闲区（Eastern Mangrove）
(二) AlDar Property Co. PJSC
该公司为一家在阿布扎比证券市场上市的公开股份公司（Public Joint Stock Company），成立于2005年2月，公司的股东包括阿布扎比政府全资或部分拥有的机构和公司，如：阿布扎比退休与福利基金、Mubadala 发展公司、阿布扎比投资公司、阿布扎比国家酒店公司等机构以及阿联酋的2万多名投资者.该公司2005年4月在阿布扎比证券市场首次上市时筹资15亿迪拉姆(约4亿美元)，截至2007年2月市值达68亿迪拉姆（约合18.6亿美元），2007年2月阿布扎比王储穆罕默德专门为该公司在股市融资颁布法令，允许外国人购买该公司股票，但外国人持股总比例不能超过40%，同时该公司还能以阿联酋全资法人的身份在阿布扎比购买和注册房地产。Aldar 公司的房地产经营范围主要是购买土地、开展可行性研究、进行主体规划、土地开发、房地产投资、资产管理等方面。该公司从创立至今已经从阿布扎比政府手中获取了约3000万平方米可供开发的土地（包括完全拥有和长期租赁的土地）,这些土地价值383亿迪拉姆（约合105亿美元，由总部位于美国的CB Richard Ellis公司估算）。从2005年至今已宣布的在阿布扎比项目开发投资金额超过500亿美元，其中Yas岛的开发是目前中东最大的开发项目。主要开发项目如下：
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项目名称
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计划开发投资金额
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项目内容
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Raha海滩开发
Raha Beach
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150亿美元
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在沿阿布扎比8.5公里长的天然海滩上建设占地560万平方米的可以容纳12万人居住的民用商业社区.项目分阶段建设，首期2005年4月开始，预计2014年全部完工
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Yas岛开发
Yas Island
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401亿美元
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在占地2480万平方米的天然岛屿上，建设一条一级方程式赛车道、法拉利主题公园以及相关酒店、商厦和别墅混合的居住休闲社区，预计2007年开工，2014年完工
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中央市场改造
Central Market
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7亿美元
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把阿布扎比市中心的旧市场改造成具有豪华公寓、现代阿拉伯市场、品牌店、写字楼混合的市场区.2005年第三季度已开工，预计2010年完工
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除以上主要项目外，Aldar公司已开发和计划开发的项目还包括: Abraj塔楼项目（占地4.7万平方米）Al gurm度假酒店项目（占地184万平方米）、Alraha花园别墅群项目（开发面积106万平方米）等9个房地产开发项目。
(三) Sorouh Real Estate Co. PJSC
Sorouh房地产公司成立于2005年7月，注册资本25亿迪拉姆（约合6.8亿美元），是一家在阿布扎比证卷市场上市的公开股份公司，2005年5月该公司股票在阿布扎比证卷市场首次上市时被超额认购176倍。2005年7月-2006年12月，公司纯利润9.76亿迪拉姆（约合2.67亿美元），截至2006年12月资产43亿迪拉姆（11.75亿美元）。2007年2月,阿布扎比王储发布王储令，允许外国人购买该公司股票（总持股比例不能超过20%），同时该公司还能以阿联酋全资法人的身份购买和注册房地产。其开发的主要项目如下：
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项目名称
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计划开发投资金额
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项目主要内容
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阿布扎比Alreem岛“阿布扎比太阳”项目
SHAMS ABU DHABI
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25亿美元
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在阿布扎比Alreem岛上建设占地132万平方米的商住两用社区（占整个岛面积 的25%），2005年9月开始，2011年全部完工。项目竣工后可以容纳7万人居住
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阿布扎比saraya塔楼项目 SARAYA ABU DHABI
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9.6亿美元
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在占地12.5万平方米的土地上建设上商住楼群
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高尔夫花园项目
THE GOLF GARDENS
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2.73亿美元
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在紧靠阿布扎比高尔夫球场的地方建设高尔夫花园别墅群（389栋别墅）
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其他项目包括：阿布扎比LULU岛开发、49层的豪华TALA塔楼、阿布扎比khalidiya住宅区项目等。
(四) Al Qudra房地产公司 Al Qudra Real Estate Co.
Al Qudra房地产公司由阿布扎比Al Qudra控股公司（不公开股份公司）全资拥有，该控股公司成立于2005年5月，注册资本6亿迪拉姆(约合1.64亿美元)，涉足房地产开发等行业，其目前主席为阿布扎比工商会会长。该公司2006年9月曾宣布未来五年之内将在阿布扎比酋长国境内投资1500亿迪拉姆（约合409亿美元）在房地产、基础设施、卫生、教育等行业。目前，Al Qudra开发的主要房地产项目是：
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项目名称
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预计开发投资金额
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项目内容
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Danet阿布扎比住宅区
Danet Abu Dhabi
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93亿美元
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在阿布扎比市区18.5万的土地上建设包括34栋塔楼以及酒店、商厦、会所等相应设施在内的综合居住区。2007年开工，2010年完工。
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(五) Tamouh 投资公司 Tamouh Investments L.L.C
该公司成立于2004年，是阿布扎比皇家集团（Royal Group）的子公司。目前Tamouh公司享有阿布扎比两大投资区之一的Al reem岛60%土地的开发权。其负责的Al reem岛开发第一期项目Marina Square（开发投资13.66亿美元）已经于2006年7月开工，预计2009年全部完工。
(六) Reem开发商公司 Reem Developers Co.
Reem开发商公司是阿布扎比私人投资公司Reem Investment的全资子公司，专门负责母公司在房地产行业的投资开发。Reem 开发商公司目前开发的主要房地产项目是位于阿布扎比Reem岛上的“阿布扎比之星”（Najmat Abu Dhabi）商住社区，预计总开发投资82亿美元，2007年第一季度开工，2012年完工。
(七) Manazel 房地产公司 Manazel Real Estate Co.
公司成立2006年3月成立于阿布扎比，为一家不公开股份公司，注册资本25亿迪拉姆（约合6.83亿美元）。该公司目前主要定位于开发中低档的房地产，面向阿联酋和国外的投资者。主要开发房地产项目包括具有49栋商住楼及配套设施的阿布扎比建材城（开发投资25亿美元）以及Al reef别墅群项目。
以上是目前活跃在阿布扎比房地产市场的主要开发商及主要的大型开发房地产开发项目，不可否认的是该市场还有不少私人投资公司和富有的家族企业投资的中小型房地产项目。而且，随着阿布扎比房地产市场的升温，来自阿联酋其他酋长国的开发商（如迪拜DAMAC等）和海湾兄弟国家的房地产商也在看好该市场的投资机会，积极进入该市场。
四、我中资企业介入阿布扎比房地产行业情况
目前 ，从阿布扎比房地产行业的整个产业链来看，我公司尚没有进入阿房地产投资开发的上游领域，中资公司的介入主要集中在房地产及基础设施项目的承包建设这一领域。在阿布扎比开展工程承包公司主要是：中航技工程技术公司、中国土木工程建设公司、中国港湾工程公司、北京建工、中国葛洲坝集团国际工程有限公司等。随着阿布扎比房地产市场法律环境逐渐完善，透明度的增加，我国内有能力“走出来”的房地产企业应该重视这个市场，增加对其地了解，积极介入阿房地产业投资、开发的上游领域。
驻阿联酋使馆经商参处
附件一：阿联酋北部六个酋长国房地产法律摘要（除阿布扎比）
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沙迦
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1972年10号法和1972年1号决议规范房地产登记。1980年4号法和1981年埃米尔1号法令规范公寓所有权及共有所有权。
2005年32号和38号决议规范了在沙迦酋长国内买卖房产。阿联酋和其余海合会成员国的公民允许在沙迦任意地区拥有房地产，其余国家公民一般不允许拥有房地产，但在特定的情况下，可以经酋长特批获得。外国人可以拥有不超过25年的长期租赁权，该权益可以在沙迦市政厅注册。
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阿治曼
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阿治曼是阿联酋各个酋长国中在外国人拥有房地产所有权方面最开放的国家。除特定区域只允许阿联酋人拥有房地产外，申请拥有房地产的外国人可以从酋长那获得特批令。2005年6号埃米尔法令允许外国人可以有长期土地租赁权。
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富查伊拉
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当前富查伊拉没有专门的房地产法，民法中的规定和酋长的法令规范了富查伊拉的房地产业。富查伊拉缺少可以开发的土地，其境内的土地三分之二是山地或过于崎岖不适合开发。富查伊拉一般情况下不准许外国人拥有房地产所有权。
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乌姆盖万
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2006年3号关于房地产所有权的法律允许阿联酋及海湾合作委员会国家公民及公开股份公司在酋长国内可以拥有房地产，而外国人只能在指定的投资区内99年的租赁使用权或50年的土地建设开发权。
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哈伊马角
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根据2005年20号法令，阿联酋公民可以在哈伊马角任何地区拥有房地产。非海湾合作委员会国家的外国人可以通过在哈伊马角自由区内注册公司来获得特定投资项目中的房地产。2005年18号法令，把哈伊马角部分土地拨给哈伊马角房地产公司开发，其开发的住宅单位允许以完全所有权的形式来出售。
在哈伊马角，给与外国人长期租赁的权益不会触犯当地的法律。
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迪拜
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迪拜2006年7号关于迪拜酋长国房地产登记的法（迪拜不动产法）。该法2006年3月13日颁布，4月1日开始实行。
根据该法，土地部门是迪拜被认可的唯一能够登记房地产所有权的部门。能够登记的房地产所有权包括了完全拥有所有权权益、使用别人的不动产并收益的权利、99年的长期租约权、土地建筑开发权以及一些间接的权益（例如在他人土地上的通行和对房地产的限制和抵押等）。
根据迪拜房地产法第四条，阿联酋及海湾六国的自然人和他们完全拥有的法人可以在迪拜任何地方拥有房地产，并且在迪拜土地部门登记。
如果一家公司是在阿联酋或其他海湾国家成立的，公司股东中有外国股东，那么将不被认为是享有房地产完全拥有权的法人，唯一的例外是公开股份公司（PJSC），比如说EMAAR和Union Properties等在迪拜证券市场上市的公司，它允许外国人购买它的股份，但仍然被认为是阿联酋法人，可以在迪拜任意地点拥有产权。
根据迪拜房地产法第四条，除阿联酋和海湾六国居民外的外国人可以在迪拜酋长指定的区域内享有房地产的完全拥有权、使用收益权或者99年的长期租赁权。外国公司可以在指定区域内享受房地产完全拥有权、长期租赁或者是长达99年的使用收益权。
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调研报告
